15.08.2022 • 5 min. tempo di lettura
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La legislatura ha approvato una nuova base di valutazione per l'imposta sugli immobili nell'autunno 2019. Il nuovo regolamento entrerà in vigore a partire dal 2025. Cosa significa per voi come proprietari di immobili?
Di seguito abbiamo raccolto per voi le domande e le risposte più importanti sulla Riforma dell'imposta sugli immobili 2022.
Informazioni generali sull'imposta sugli immobili
Che cos'è l'imposta sugli immobili?
In Germania, l'imposta fondiaria è un'imposta sui terreni e sugli immobili, ma anche sui diritti di costruzione ereditabili dei terreni domestici e sul loro sviluppo, che il proprietario deve pagare. Nel caso dell'affitto, la tassa di proprietà può essere trasferita agli inquilini attraverso i costi di gestione. La riscossione dell'imposta sulla proprietà è regolata dalla legge sull'imposta sulla proprietà (Grundsteuergesetz, GrStG).
Il gettito generato dall'imposta sulla proprietà va esclusivamente alle città e ai comuni. Attualmente, ammonta a quasi 15 miliardi di euro all'anno. Ciò rende l'imposta sugli immobili una delle più importanti fonti di reddito per i comuni. I comuni hanno bisogno di questi fondi per finanziare scuole, asili, piscine o biblioteche e per effettuare importanti investimenti nelle infrastrutture locali come strade, piste ciclabili o ponti.
Perché è stata decisa una riforma dell'imposta sugli immobili?
La Corte Costituzionale Federale ha dichiarato incostituzionale l'attuale sistema di valutazione dell'imposta sugli immobili, in quanto tratta in modo diverso immobili simili e quindi viola il requisito della parità di trattamento sancito dalla Legge fondamentale. A partire dal 01.01.2025 verrà quindi applicato un nuovo regolamento legale.
L'attuale calcolo dell'imposta sugli immobili si basa su valori immobiliari vecchi di decenni (i cosiddetti valori standard): A ovest, le proprietà sono considerate in base al loro valore nel 1964. Nei nuovi Stati federali, i valori di base sono ancora più vecchi, basati su valutazioni del 1935.
Questi valori standard vengono moltiplicati per un fattore uniforme, la cosiddetta cifra di valutazione fiscale, e poi per la cosiddetta aliquota di valutazione.
Mentre il rispettivo ufficio delle imposte determina la cifra di valutazione fiscale attraverso l'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili, l'aliquota di valutazione - e quindi, in ultima analisi, l'importo dell'imposta sugli immobili - è determinata in modo indipendente dai comuni. Grazie alla clausola di apertura nell'ambito della riforma dell'imposta sulla proprietà, in futuro gli Stati federali saranno autorizzati a emanare e attuare le proprie leggi sull'imposta sulla proprietà. È ormai certo che la maggior parte dei Länder implementerà il modello federale (in parte con lievi modifiche), mentre alcuni Länder hanno deciso di non adottarlo e di applicare un proprio metodo di calcolo, ad esempio un puro "modello di superficie", un "modello di ubicazione residenziale" o un "modello di fattore di superficie", che tiene conto non solo delle dimensioni dell'immobile, ma anche della sua ubicazione.
Indipendentemente dalle varianti di modello sopra menzionate, in futuro l'importo dell'imposta sugli immobili sarà determinato essenzialmente dai Comuni attraverso la cosiddetta aliquota di valutazione. Pertanto, possono esserci notevoli differenze nell'onere dell'imposta sulla proprietà delle singole proprietà nei singoli Stati federali e comuni. Il governo federale regolamenta il valore standard solo attraverso la legge sulla valutazione.
Siccome i valori dei terreni e dei fabbricati si sono sviluppati in modo molto diverso sia a ovest che a est, rispettivamente dal 1935 e dal 1964, attualmente esistono gravi disuguaglianze fiscali che, secondo la Corte costituzionale federale, non sono più compatibili con la base giuridica dell'imposta fondiaria. Di conseguenza, i pagamenti dell'imposta sugli immobili sono diventati disaccoppiati dai valori effettivi delle proprietà.
La data limite per la rivalutazione dei valori standard sarà basata sui valori fondiari standard ufficiali alla data limite del 1° gennaio 2022. A partire dal 2025, i nuovi valori dell'imposta sugli immobili si applicheranno come base di valutazione, così come le nuove cifre di valutazione dell'imposta sugli immobili e le aliquote di valutazione comunali.
Calcolo dell'imposta sugli immobili
Quando devo pagare la nuova imposta sugli immobili?
L'imposta sugli immobili, calcolata sulla base del rispettivo modello statale, è dovuta a partire dal 1° gennaio 2025. L'importo futuro dell'imposta sui singoli immobili non può ancora essere definito oggi, poiché devono essere prima determinati i valori degli immobili e i livelli di affitto statistici. Ci vorranno presumibilmente diversi anni prima che venga determinato l'importo concreto della rispettiva futura imposta sugli immobili.
Come verrà calcolata concretamente* l'imposta sugli immobili in futuro secondo il modello federale?
In base al seguente principio, l'importo dell'imposta sugli immobili continuerà a essere determinato:
Valore dell'imposta sull'immobile x aliquota fiscale x aliquota di valutazione = imposta sull'immobile
L'ufficio delle imposte determina il valore dell'imposta sull'immobile sulla base di una dichiarazione di valutazione, l'aliquota fiscale è fissata per legge e l'aliquota di valutazione è determinata dalla città o dal comune.
- Fase: Calcolo del valore dell'immobile: i fattori principali sono il rispettivo valore del terreno (valore fondiario standard) e l'importo del canone netto a freddo statisticamente determinato, che dipende, tra l'altro, dal cosiddetto livello di affitto del rispettivo comune (più alto è il livello di affitto, più alto tende a essere l'affitto in un comune). Altri fattori sono la zona dell'immobile, il tipo di immobile e l'età dell'edificio. La classificazione dei comuni in livelli di affitto è stata effettuata dal Ministero federale delle Finanze sulla base dei dati dell'Ufficio federale di statistica sugli affitti medi in tutti i 16 Stati federali.
- Step: Compensazione degli aumenti di valore che si sono verificati nel confronto dei valori attuali con i valori non aggiornati dal 1935 o dal 1964. A tal fine, la cosiddetta aliquota fiscale - un fattore importante per il calcolo dell'imposta sugli immobili - sarà ridotta considerevolmente a circa 1/10 del valore precedente, ossia dallo 0,35% allo 0,031% per gli immobili residenziali (case mono e bifamiliari, immobili residenziali in affitto e condomini) e allo 0,034% per gli immobili non residenziali (immobili commerciali, immobili a uso misto, proprietà parziali, altri immobili sviluppati). Inoltre, l'edilizia sociale e gli alloggi comunali e cooperativi continueranno a essere promossi attraverso la tassa di proprietà. Pertanto, le società che rendono possibili alloggi a prezzi accessibili riceveranno un'ulteriore riduzione del 25% dell'aliquota fiscale, con un effetto di riduzione delle imposte.
- Fase:Aggiustamento delle aliquote di valutazione da parte dei comuni: se il gettito dell'imposta sugli immobili dovesse cambiare nei singoli comuni a causa della rivalutazione, questi hanno la possibilità di adeguare le loro aliquote di valutazione e quindi garantire che il loro gettito dell'imposta sugli immobili non cambi in modo significativo.
I comuni hanno annunciato che faranno anche questo, perché un aumento dell'imposta sugli immobili, in particolare in occasione della nuova normativa costituzionalmente richiesta, non sarebbe politicamente accettabile. Ciononostante, l'aliquota di valutazione continuerà a essere uno strumento comunale essenziale per il livello dell'imposta sugli immobili.
* Per motivi di chiarezza, le spiegazioni seguenti si limitano alla spiegazione del modello federale.
Tassa di proprietà C
Che cos'è la nuova tassa di proprietà C?
Oltre all'imposta sulla proprietà A (agricola) per i beni immobili delle imprese forestali e agricole e all'imposta sulla proprietà B (edilizia) per i terreni edificati e non edificati, la proprietà parziale e i diritti edificatori ereditabili, l'introduzione dell'imposta sulla proprietà C mira a contrastare la carenza di alloggi, soprattutto nelle aree urbane. In futuro, i comuni potranno stabilire un'aliquota di valutazione più alta per i terreni pronti per essere costruiti ma non edificati, se non vengono edificati. Questa cosiddetta imposta sulla proprietà C rende quindi più costosa la speculazione e crea incentivi finanziari per creare effettivamente alloggi su terreni pronti per la costruzione.
L'imposta sulla proprietà può essere deducibile dalle tasse?
In caso di locazione, la tassa di proprietà è deducibile; viene detratta nella dichiarazione dei redditi alla voce "Reddito da locazione e leasing" come parte delle spese legate al reddito. I proprietari che utilizzano direttamente l'immobile non possono detrarre l'imposta sulla proprietà. In caso di locazione parziale, l'imposta sugli immobili può essere detratta su base proporzionale.
Chi è obbligato a presentare una dichiarazione di accertamento?
Come proprietario di un terreno edificato o non edificato o di un condominio, dovete presentare una dichiarazione per stabilire il valore fiscale dell'immobile. Nei casi di diritti di costruzione ereditari, solo il titolare del diritto di costruzione ereditario o il titolare del diritto di costruzione ereditario devono presentare una dichiarazione.
Quando e come deve essere presentata la dichiarazione di accertamento?
La dichiarazione deve essere presentata in formato digitale* all'ufficio delle imposte competente dal 1° luglio al 31 ottobre 2022. È possibile farlo tramite l'ufficio fiscale online ELSTER (www.elster.de). Se si dispone già di un account utente (ad esempio per la dichiarazione dei redditi), è possibile utilizzarlo anche per l'imposta sugli immobili; in caso contrario, è possibile configurarlo già ora su www.elster.de. Se necessario, l'invio digitale può essere effettuato anche tramite altri fornitori di software. La presentazione delle ricevute non è prevista in linea di principio.
* Solo in singoli casi (i cosiddetti casi di rigore) - se la trasmissione elettronica è economicamente o personalmente irragionevole per i contribuenti - è possibile la presentazione in forma cartacea. Ciò avviene in particolare se il contribuente non dispone dell'attrezzatura tecnica necessaria, se la creazione delle possibilità tecniche per la trasmissione dei dati sarebbe possibile solo con un notevole dispendio finanziario o se il contribuente, in base alle sue conoscenze individuali, non dispone dell'attrezzatura tecnica necessaria. il contribuente, in base alle sue conoscenze e capacità individuali, non è in grado o è in grado solo in misura limitata di utilizzare le possibilità di trasmissione dei dati a distanza.
Informazioni ufficio imposte
Quale ufficio imposte è responsabile?
L'ufficio delle imposte competente dipende fondamentalmente dall'ubicazione del vostro immobile e non dal vostro eventuale luogo di residenza.
Quali informazioni sono necessarie per la dichiarazione di accertamento?
Come proprietario di un immobile residenziale, riceverete una lettera informativa con i dati a disposizione dell'amministrazione fiscale e informazioni per aiutarvi a preparare la dichiarazione. Dopo aver verificato la completezza e l'accuratezza dei dati, è possibile trasferirli nella dichiarazione. Questo include, tra l'altro:
- Numero di pratica
- Localizzazione dell'immobile: via, numero civico, codice postale e città
- marchio(i) e parcella(e)
- superficie dell'appezzamento
- valore standard del terreno
- tipo di terreno (ad esempio, appezzamento di terreno)
- . B. terreno non edificato o casa unifamiliare)
- Anno di costruzione (solo dopo il 1949)
- Numero di appartamenti e spazi abitativi
- Numero di garage/posti auto sotterranei (se presenti)
Potete trovare questi dati ad esempio nel contratto di acquisto o nell'ordine di acquisto. Ad esempio, nel contratto di acquisto o nei documenti di costruzione. Per verificarne la completezza e la correttezza, utilizzate il portale delle imposte sugli immobili dell'amministrazione fiscale.
Per le richieste di informazioni, è disponibile il numero verde dell'ufficio delle imposte sugli immobili, che si può trovare su internet sul sito dell'ufficio delle imposte. Ulteriori informazioni sulla riforma dell'imposta sugli immobili sono disponibili sul sito https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Home/home.html
Il nostro attuale comunicato stampa sul tema dell'imposta sugli immobili 2022 è disponibile qui.
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